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使用权商铺风险几何

2016-05-21
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在住宅市场持续平稳的背景下,商铺投资也在不断地被关注着。可是,对于手里有点余钱,但又买不起房子的小额投资户来说,门槛相对较高的商铺投资往往让他们望而却步。于是近年来,开发商不失时机地推出了“使用权商铺”的概念。

  “面积10~30平方米,售价18000~25000元/平方米不等。前3年,按每年8%回报,总共24%一次性抵房款;第4年到第6年,每年保底8%;7~10年,每年保底10%……”由于总价不高,又设有固定保底回报,使用权商铺似乎展现了其独特的优势。

  几多优势

  应该说,使用权商铺在操作上确实有一定的优势。一方面,售价不高、面积相对较小使得投资的总价(门槛)较低,一般情况下6~10年投资户本钱能收回来的使用权商铺就值得投资,这些商铺针对的也都是20~30万元小额投资户。

  另一方面,大多使用权商铺是统一经营统一管理的,这个对于市场前期培育较为重要。相对于天南海北的投资者各自为战、互相竞争而言,好的运营商往往可以招到大的品牌入驻,长时间专业团队运营管理,形成了稳定良好的业态,租金自然水涨船高。而因为产权在开发商手里,开发商比投资者更看好未来的收益,所以开发商也一定会精心运营这个市场。

  还有,因为没有产权商铺所需的契税、印花税等等,使用权商铺的转让也较为方便、手续费用亦相对低廉。

   风险转嫁

  然而,天下没有免费的午餐,使用权商铺看似诱人的优点也伴随着不少风险。

  其中最主要的就是,由于没有产权,年限到期以后商铺跟投资者就没有关系了。这其实就相当于开发商拿着投资者的钱去培育市场,等市场成熟以后,商铺就被开发商收回,换句话来说开发商把大部分前期风险都转嫁到了投资这身上。

  因而,对于那些刚接触商铺投资的人而言,遇到使用权商铺,千万不能被看似诱人的回报率所迷惑。要获得长期稳定回报的前提是商铺出卖方必须具备优秀的经营管理能力和市场策划能力。如果整个商城的定位、策划、经营不善,人气不足,商铺无法出租的话,商铺出卖方可能会因此破产,商铺的购买者就会因此得不到任何后期回报。

  理性对待

  业内人士进一步提醒,商铺的使用权出售合同,本质上是商铺的租赁合同,投资者为商铺的承租方。这种形式其实是转租,投资者签订20年租赁合约,并一次性缴纳租赁款,然后再将不动产转租,获取包租利润。

  因而投资者还要注意相应的法律风险。一来,根据我国合同法的相关规定,租赁合同最长租赁期限为20年,超过20年部分无效。二来,由于实质上是租赁合同,在租赁合同成立后,合同当事人应将租赁合同送至房管部门登记备案。同时,考虑到经营不善等风险问题,今后的商铺转让问题、物业管理费用纠纷、固定投资回报无法达成等影响投资方利益的重要事项,都应尽可能地事先在合同中有所约定。

  总之,投资者应该认识到,商铺投资不比银行存款、理财产品,较高的经营风险是不可避免的。过度相信开发商而没有从一开始就自己做足功课,分辨实际的投资风险和利益回报,往往是要吃亏的。


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