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商铺投资与住宅投资、写字楼投资比较

2016-05-21
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商铺投资与住宅投资比较

 

    商铺的目标市场面临两级客户,一是销售(招商)阶段的投资(投资经营)者;二是物业经营阶段的终端消费者。因此进行商铺策划时,不仅要考虑投资(投资经营)者的需求特性,更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。消费者是项目设计的根本因素,也是招商对象确定的依据。就住宅而言,面对的目标客户比较单一,居住需求目的明显,无须考虑终端消费者的需求特征。

 

 


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    一般来说,建筑物底商的价格是住宅价格的2~3倍,有的繁华街道甚至可以达到5~8倍。由于商铺的价格高,而影响其价格的因素很多,比如地段商情因子、客流量,可视性、交通条件、停车条件、硬件设施、规划的科学性、商品经营类型、项目的运营特点、区域未来发展趋势等,因此商铺价格变化往往难以预料,其售价(租金)变化的幅度之大有时令人惊讶。而住宅价格变化相对商铺来说小得多。
  商铺市场既受房地产市场供求关系的影响,同时又受商业零售市场支配。商铺市场是房地产市场的一个分支,商铺的投资必须考虑整个房地产市场的供求状况、竞争态势;而商铺作为商品流通和服务活动的载体,与商业零售、餐饮、娱乐、消费有着必然的关联性。在现实较好的宏观经济背景下,商铺与商业发展呈同向不同步的关系。因此商铺的市场跨越房地产和商业消费两个领域。

 

    另外,商铺的使用年限短,根据法律规定,商业用地土地使用年限40年;住宅用地使用年限70年,综合用地土地使用年限50年,这也是商铺不同于住宅的一个重要特征。
    商铺投资和住宅投资相比,商铺的投资收益率、投资回报率明显高于住宅,在目前的市场情况下,住宅投资收益率约为5%左右,商铺的投资收益率约为10%。
    商铺投资的稳定性都要优于住宅投资。商铺的客户租用商铺之后往往都要进行装修改造,并配备必要的设施,这些都意味着比较大的投入,鉴于客户资金投入的原因,投资回收目标需要较长的租约。可能商铺一次租约的租期会达到3~5年,而且很可能租户期望的租期更长,只是商铺投资者考虑租金行情的原因,通常不会签太长的租约。

 

    当然,商铺投资较高的回报率对商铺投资者的专业能力有较高要求。商铺进入市场后要面对两级客户,一级是经营者,另一级是消费者,两级客户的需求对商铺来说有各种要求。假如投资者购买的商铺能够满足以上两级客户需求,那么该商铺的投资就是成功的,但事实上,达到以上两级客户的需求比较难,这对商铺投资者是一个考验。住宅所面对的客户只有一级,那就是租户,而且用途就是居住,很显然住宅投资对专业能力的要求非常低。
    商铺投资与住宅投资的回报率比较表

 

 


 


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 商铺投资与写字楼投资比较


  写字楼投资的收益率就北京写字楼市场而言,投资收益率可以达到10%左右,但问题是目前市场的供应量比较大,有些地方呈饱和状态,而且写字楼升值空间有限,投资对资金的要求比较高。对于一个供需均衡或饱和的市场,商铺投资的灵活性更大些。良好的投资品种首先是有长足的发展空间,由于商铺随着商业经营的成熟,价值和租金得到快速提升,而写字楼同住宅
相似,成长的速度稳定。从这一点来看,商铺投资比写字楼投资更有发展空间。

商铺投资与写字楼投资的比较表

 

 


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